Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fixé le taux d'endettement maximum à 35% de vos revenus nets depuis janvier 2022. Ce taux inclut toutes vos charges de crédit (immobilier, auto, consommation).

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

C'est le montant qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges fixes. Les banques vérifient que ce reste à vivre est suffisant pour couvrir vos besoins quotidiens, mais le montant minimum varie selon l'établissement et votre situation familiale.

Puis-je emprunter au-delà de 35% d'endettement ?

Oui, dans certains cas : revenus élevés avec reste à vivre confortable, primo-accédant, achat résidence principale. Ces dérogations sont limitées à 20% des dossiers accordés par chaque établissement (recommandation HCSF).

L'apport personnel est-il obligatoire ?

Les banques demandent généralement un apport personnel pour couvrir les frais de notaire et de garantie (souvent autour de 10% du prix). Sans apport, le financement reste possible mais plus rare et réservé aux profils solides.

Sur quelle durée emprunter ?

Les durées courantes varient de 15 à 25 ans. Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible mais le coût total du crédit augmente. L'âge de fin de prêt est souvent plafonné, selon les politiques de chaque banque.

Simulateur Capacité d'Emprunt Immobilier Gratuit 2026

Comment fonctionne ce calculateur ?

Ce simulateur calcule votre capacité d'emprunt maximale en appliquant la règle du taux d'endettement de 35% imposée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) depuis janvier 2022.

Source : Règles HCSF pour le crédit immobilier - Pretto

Formule de calcul

La capacité d'emprunt est calculée selon cette formule :

Mensualité max = (Revenus × 35%) - Charges existantes
Capacité = Mensualité max × (Durée en mois) / Coût total du crédit

Le coût total inclut le capital emprunté + intérêts + assurance emprunteur.

ℹ️

À savoir

Les banques peuvent déroger à la règle des 35% dans 20% maximum de leurs dossiers, notamment pour les primo-accédants ou les revenus élevés avec un bon reste à vivre.

Comment interpréter les résultats ?

Capacité d'emprunt : Montant maximum que vous pouvez emprunter
Budget total : Capacité + apport = prix d'achat maximal (hors frais de notaire)
Taux d'endettement : Doit idéalement rester ≤ 35%
Mensualité : Ne doit pas vous mettre en difficulté financière

⚠️

Attention aux frais annexes

N'oubliez pas de prévoir :

• Frais de notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf)
• Frais de garantie (hypothèque ou caution)
• Frais de dossier bancaire
• Travaux éventuels

Erreurs fréquentes à éviter

Emprunter au maximum de sa capacité
Gardez une marge de sécurité en cas d'imprévus (perte emploi, travaux...)
Oublier les charges de copropriété
Incluez-les dans votre simulation (100-200€/mois en moyenne)
Ne pas comparer les offres
0.2% de taux en moins = 10 000€ économisés sur 20 ans pour 200k€
Négliger l'assurance emprunteur
Représente 30% du coût total. La délégation peut vous faire économiser 15 000€

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Questions fréquentes

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