Guide Complet du Crédit Immobilier 2026

1. Comprendre le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un prêt accordé par une banque pour financer l'achat d'un bien immobilier. En contrepartie, vous remboursez chaque mois une mensualité composée de :

• Capital : la partie du prêt que vous remboursez
• Intérêts : la rémunération de la banque
• Assurance : la protection en cas de décès, invalidité...

La durée standard d'un crédit immobilier en France est de 20 à 25 ans, avec une limite légale à 27 ans pour l'achat d'un logement neuf avec travaux.

2. Calculer sa capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt dépend de plusieurs critères :

Le taux d'endettement (35% maximum)

Depuis 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux d'endettement maximum de 35% des revenus nets. Cela signifie que vos mensualités de crédit ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus.

Le reste à vivre

Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient votre reste à vivre : ce qu'il vous reste après paiement de toutes vos charges. Le montant minimum varie selon les établissements et votre situation familiale.

3. Les différents types de taux

Taux fixe

Le plus courant en France. Le taux reste identique pendant toute la durée du prêt. Vous connaissez à l'avance le coût total de votre crédit.

Taux variable

Le taux évolue selon un indice de référence (Euribor). Plus risqué mais potentiellement moins cher si les taux baissent. Rare en France.

Taux mixte

Fixe pendant les premières années, puis variable. Un compromis entre sécurité et économies potentielles.

4. Comprendre le TAEG

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le seul indicateur légal pour comparer les offres de crédit. Il inclut :

• Les intérêts du prêt
• L'assurance emprunteur
• Les frais de dossier
• Les frais de garantie
• Les frais de courtage éventuels

5. L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur protège la banque et votre famille en cas de :

• Décès : le capital restant dû est remboursé
• PTIA : Perte Totale et Irréversible d'Autonomie
• ITT : Incapacité Temporaire de Travail
• IPT/IPP : Invalidité Permanente

La délégation d'assurance

Vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance proposée par votre banque. La délégation d'assurance vous permet de choisir un assureur externe, souvent moins coûteux.

Grâce à la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalités.

6. Négocier son crédit

Voici les leviers de négociation :

1. Le taux d'intérêt : comparez au moins 3 banques
2. L'assurance : déléguez pour économiser
3. Les frais de dossier : souvent négociables selon les établissements
4. Les pénalités de remboursement anticipé : à faire supprimer si possible
5. La modularité : possibilité de modifier vos mensualités

7. Les étapes de l'obtention

1. Simulation : évaluez votre capacité d'emprunt
2. Recherche du bien : visitez et faites une offre d'achat
3. Compromis de vente : vous avez 45-60 jours pour obtenir votre prêt
4. Demande de crédit : constituez votre dossier complet
5. Accord de principe : la banque donne un premier avis
6. Offre de prêt : document officiel avec 10 jours de réflexion obligatoire
7. Signature chez le notaire : déblocage des fonds